A bérlakások alternatívát kínálnak a bérlés és a klasszikus jelzáloghitel között.
Ez a modell megszólíthatja azokat, akik nem rendelkeznek nagy összegű megtakarításokkal, és más utat keresnek a lakhatáshoz.
A lakásvásárlás Szlovákiában hosszú éveken át főként egyetlen forgatókönyvhöz kapcsolódott: az érdeklődő előteremti a saját forrást, majd több évtizedre jelzáloghitelt igényel a banktól.
Ez a modell azonban nem mindenkinek megfelelő, különösen az ingatlanárak emelkedése és a magas havi törlesztőrészletek idején. Alternatívát jelenthetnek a bérlakások, amelyek nem kizárólag vállalkozóknak vagy rendszertelen jövedelműeknek szólnak.
Igénybe vehetik őket átlagos alkalmazottak, fiatal családok, egyedülállók vagy idősebb érdeklődők is. A modell nincs életkorhoz kötve, és a belépéskor a jövedelmet nem ugyanúgy ellenőrzik, mint egy jelzáloghitel igénylésekor.
Az embernek ráadásul nem kell a teljes ingatlanértéket saját jelzáloghitellel finanszíroznia. A lakásszövetkezet tagjává válik, befizeti a belépő tagi hozzájárulást, a lakás értékének fennmaradó részét pedig rendszeres havi befizetések formájában törleszti.
A szövetkezeti lakhatás így lehetőséget jelent a klasszikus albérlet és a jelzáloghitellel történő lakásvásárlás között. Az érdeklődők számára egyszerűbb utat kínálhat a hosszú távú lakhatáshoz anélkül, hogy végig kellene menniük a standard banki jóváhagyási folyamaton, vagy saját hitellel több évtizedre el kellene köteleződniük.
Ez a modell a szomszédos Ausztriában és Csehországban is működik, ahol a szövetkezeti lakások a piac stabil részét képezik. Különböző élethelyzetben lévő emberek használják őket – fiatal családoktól kezdve alkalmazottakon és vállalkozókon át egészen azokig, akik hosszú távú lakhatást keresnek.
Évek után, amikor ez a lehetőség Szlovákiában inkább csak mellékes szerepet játszott, a szövetkezeti lakhatás Kassára is megérkezik. A KOSMALT projekt elsőként teszi elérhetővé a városban a szélesebb érdeklődői kör számára.
Lakások egyedülállóknak és pároknak is
A rekonstrukció során az építészek megőrizték az egykori munkásszálló eredeti alaprajzi elrendezését, de a lakóegységek kialakítását a mai lakhatási igényekhez igazították. A kompakt alapterületen egy egyedülálló személy vagy egy pár számára alkalmas tér található.
Minden egység saját loggiával, nagy üvegfelületekkel, a magasabb emeletekről pedig városi kilátással rendelkezik. A projekt alapterülete 15 625 négyzetméter. A két szimmetrikusan elhelyezett lépcsőház külön szárnyakra osztja az épületet, amelyeket színes navigációs rendszer különböztet meg.
A lazacszín, az elefántcsontszín és a sárga, valamint a plusz és mínusz szimbólumok segítik a lakókat a hosszú folyosókon való tájékozódásban.
A felújítás része egy zölddel és utcabútorokkal kialakított belső átrium, valamint az eredeti acél közbenső szint átalakítása közösségi térré.
A bérlés és a jelzáloghitel között harmadik lehetőség jön létre
A klasszikus jelzáloghiteles vásárlásnál a lakás a vevő tulajdonába kerül, az ingatlanon azonban rendszerint a bank jelzálogjoga szerepel. Bérlés esetén az ember az ingatlan tulajdonosának fizet, de nem szerez vagyoni részesedést, és a költségei a piaci helyzettől függően emelkedhetnek.
A szövetkezeti lakhatás másként működik: az ingatlan tulajdonosa a lakásszövetkezet, az érdeklődő pedig a feltételek teljesítése után annak tagjává válik. A tagi részesedés révén jogot szerez egy konkrét lakás használatára, és fokozatosan törleszti annak értékét. Az ingatlan finanszírozására szolgáló hitelt nem közvetlenül a magánszemély, hanem a szövetkezet veszi fel.
Éppen ez a különbség lehet lényeges azok számára, akik nem akarnak vagy különböző okokból nem tudnak klasszikus jelzáloghitelt felvenni. Ilyenek lehetnek például a rendszertelen jövedelemmel rendelkező vállalkozók és egyéni vállalkozók, azok, akiknek a bank nem adja meg a kívánt hitelösszeget, vagy azok az érdeklődők, akik nem szeretnének újabb ingatlant fedezetként bevonni.
A tagsági részesedésnek vagyoni értéke is lehet – a szövetkezet által meghatározott feltételek mellett más személyre átruházható vagy örökölhető.
Kosmalt projekt
A modell új alkalmazásának példája a Kassán megvalósuló KOSMALT projekt. A Kelet-szlovákiai Vasművek egykori, az 1960-as években épült munkásszállójának átfogó felújításáról van szó.
A tizenhárom emeletes komplexum a környék egyik meghatározó épülete, jellegzetessége pedig az előregyártott betonelemekből álló geometrikus homlokzat.
A rekonstrukció után az eredeti objektum modern lakhatássá alakult, miközben megőrizte felismerhető építészeti identitását. A felújítás terve mögött a kassai Atrium Architekti stúdió áll.
A projekt előnye az elhelyezkedése is. A KOSMALT a Pavol Jozef Šafárik Egyetem Orvostudományi Kara, az egyetemi kórház, közszolgáltatások és a belvárosba vezető közlekedési kapcsolatok közelében található.
Ez praktikus lehetőséggé teszi egészségügyi dolgozók, diákok, fiatal családok, valamint olyan szülők számára is, akik tanuló gyermeküknek keresnek lakhatást. A lokáció befektetési szempontból is érdekes lehet.
Az egyetem és az egészségügyi intézmények közelsége stabil kört teremt azokból az emberekből, akiknek Kassának ezen a részén lakhatásra van szükségük. Befektetési döntés esetén azonban a helyszín mellett figyelembe kell venni a szövetkezet szabályait, a lakás bérbeadásának lehetőségeit és a törlesztési időszak alatti teljes költséget is.
Az elérhető lakóegységeknél a szükséges saját forrás 26 170 eurótól, a havi befizetés pedig 410 eurótól indul. A pontos összeg a kiválasztott lakástól és a konkrét feltételektől függ.
Hogyan működik a szövetkezeti lakhatás?
Szövetkezeti lakhatás esetén az érdeklődő nem közvetlenül saját tulajdonba vásárolja meg a lakást. A lakásszövetkezet tagjává válik, és a tagi részesedésen keresztül jogot szerez egy konkrét ingatlan használatára.
A gyakorlatban ez a modell a következőképpen működik:
az érdeklődő saját forrásból befizeti a belépő tagi hozzájárulást,
a lakás értékének fennmaradó részét a szövetkezet finanszírozza,
a tag ezután rendszeres havi részleteket fizet,
a lakás a törlesztés ideje alatt a szövetkezet tulajdonában marad,
a tagnak joga van a lakásban lakni és azt használni,
a szövetkezeti részesedés átruházható vagy örökölhető.
Előnye, hogy az érdeklődőnek nem kell klasszikus jelzáloghitelt igényelnie az ingatlan teljes értékére.
A szövetkezetbe való belépés előtt fontos ellenőrizni a részesedés átruházásának feltételeit, a lakás bérbeadásának szabályait, az előtörlesztés lehetőségét, valamint az ingatlan esetleges saját tulajdonba történő megvásárlásának feltételeit is.
Ezt a modellt a szomszédaink is ismerik
Nyugat-Európában a szövetkezeti lakhatás megoldását gyakran a megfizethetőbb és hosszú távon stabil lakhatással társítják. Különösen Ausztriában van jelentős szerepe, ahol a lakásszövetkezetek és nonprofit építési szervezetek évtizedek óta működnek. Bécsben a támogatott, önkormányzati és szövetkezeti lakhatás a lakásállomány jelentős részét alkotja.
Ez a modell Csehországban is elterjedt. Szlovákiával ellentétben ott a szövetkezeti tulajdon 1989 után sem tűnt el az ingatlanpiacról, és az utóbbi években ismét figyelmet kap az új fejlesztési projektekben is.
Ennek oka főként az ingatlanárak növekedése, valamint azoknak az embereknek a csoportja, akiknek ugyan megfelelő jövedelmük és megtakarításuk van, de nem felelnek meg nekik a klasszikus jelzáloghitelezés feltételei.
Az érdeklődők számára különösen vonzó lehet az alacsonyabb kezdeti pénzigény. A teljes vételár finanszírozása vagy az egyéni banki hitel ügyintézése helyett belépő hozzájárulást fizetnek, majd rendszeres havi befizetéseket teljesítenek.
Ez a rendszer befektetők számára is vonzó lehet – ahelyett, hogy a teljes összeget egyetlen lakásba fektetnék, a tőke egy részét más befektetésekre tarthatják meg.
Fontos azonban ellenőrizni a bérbe adás, a tagsági részesedés átruházása, az előtörlesztés és a lakás esetleges saját tulajdonba kerülésének szabályait. A szövetkezeti lakás ugyanis jogi szempontból nem azonos azzal a lakással, amely közvetlenül a vevő nevére van bejegyezve.
A jelentkezéseket július 15-ig fogadják
Jelenleg zajlik az új lakásszövetkezeti tagok felvétele, miközben már csak az utolsó szabad helyek maradtak elérhetők. Az érdeklődők 2026. július 15-ig jelentkezhetnek a byty@bytykosmalt.sk e-mail-címen. A döntés előtt szükséges megismerkedni a belépés valamennyi feltételével.
Ezek közé tartozik különösen:
a tagi hozzájárulás összege,
a havi befizetések ütemezése,
a lakás használatának szabályai,
a szövetkezeti részesedés átruházásának lehetőségei,
az ingatlan esetleges saját tulajdonba kerülésének feltételei.
A projekt építészeti megoldásának minőségét az is igazolja, hogy bekerült a CE ZA AR díj döntősei közé. A szlovák építészet legkiemelkedőbb alkotásainak jelölése azt mutatja, hogy a rekonstrukció nem csupán új lakások létrehozására összpontosított, hanem az egyik jellegzetes kassai épület karakterének megőrzésére is.
A szövetkezeti lakhatás nem lesz mindenki számára univerzális megoldás – azoknak azonban, akik rendelkeznek saját megtakarítással, és alternatívát keresnek a jelzáloghitel helyett, praktikus utat jelenthet a hosszú távú lakhatáshoz vagy befektetéshez.
Az a modell, amely a környező országok ingatlanpiacának megszokott része, így első alkalommal Kassán is konkrét formát ölt.
Pracu Eszter
