2025 első negyedévében a lakásárak negyedéves összevetésben 4 százalékkal, éves szinten pedig 11,4 százalékkal emelkedtek. A legjelentősebb drágulás december és január között történt, elsősorban a használt lakások esetében. Ez derül ki a Szlovák Nemzeti Bank elemzője, Roman Vrbovský aktuális jelentéséből.
Korábbi ingatlanközvetítői vélemények inkább arra utaltak, hogy az év elején lassul majd az áremelkedés, mivel a vásárlók tavaly év végén igyekeztek még a megnövekedett általános forgalmi adó (DPH) életbe lépése előtt ingatlant vásárolni.
Az ingatlanárak immár negyedik negyedéve emelkednek, és elérik a 2022 őszén mért szinteket.
Pozsony és Kassa vezeti a listát
„A régiós szinten Pozsony és Kassa árnövekedése dominál. A Nyitrai és Zsolnai kerületben viszont enyhe árcsökkenést tapasztaltunk” – állapítja meg Vrbovský.
A legnagyobb áremelkedést ismét a Kassai kerületben mérték (5,7%), ezt követi Pozsony (5,1%). „Az árakat elsősorban a pozsonyi és kassai lakások húzták fel, Pozsonyban főként a használt lakások drágultak jelentősebben” – tette hozzá az elemző. A drágulás más városokat is érintett ezekben a megyékben, például Szencet (Senec), Bazint (Pezinok), Rozsnyót, Gölnicbányát (Gelnica) és Iglót (Spišská Nová Ves).
Az előző év végéhez képest eltérően 2025 első negyedévében két megyében is csökkentek az árak: a Nyitrai és Zsolnai kerületben egyaránt 1 százalékkal. A Besztercebányai kerületben az árak stagnáltak.
Tomáš Boháček, a 365.bank elemzője úgy véli, hogy az év második felében is folytatódhat az árnövekedés, bár lassabb ütemben. „A lakáshitelek kamatainak fokozatos csökkenése is hozzájárulhat az árak további növekedéséhez, amelyek az EKB kamatainak alakulása miatt fokozatosan megközelíthetik a három százalékot – ez azonban valószínűleg a mélypont lesz az idei évben” – mondta.
A kínálati oldalon nem számít jelentős változásokra, bár a használt lakások árának hirtelen emelkedése újabb eladási hirdetések megjelenését ösztönözheti. „A csökkenő nyomás nem lesz jelentős, és az eladók inkább kivárnak, mintsem hogy csökkentsék az árakat” – tette hozzá Boháček.
Pozsony megyében a legnagyobb drágulás
Az átlagos kínálati ár 2025 januárja és márciusa között 104 euróval nőtt négyzetméterenként, így elérte a 2700 eurót. Ez már közelíti a 2022 harmadik negyedévében mért történelmi csúcsot, a 2713 eurót/m².
Valószínű, hogy a nyárig ez a rekord megdől. A lakások esetében ez már be is következett: 2025 első negyedévében átlagosan 3041 euró/m²-ért kínálták őket, ami 5 százalékos (145 eurós) negyedéves, illetve 13 százalékos éves emelkedést jelent.
Összehasonlításképp: a házak ára „csupán” 2,7 százalékkal (53 euróval) emelkedett negyedéves szinten, éves szinten pedig 9 százalékkal, így 2031 euró/m²-re nőtt az áruk.
Az árkülönbség az új és használt lakások között csökken
Az NBS elemzése szerint 2025 első három hónapjában a kínálati árak növekedését leginkább a régebbi lakások hajtották. Ezek ára éves szinten 6 százalékkal nőtt, míg az új építésűeké „csak” 3,4 százalékkal.
„2025 elején nőtt az inflációs várakozás – mind a fogyasztók, mind az építőipari vállalkozások oldalán. Az áfaemelés miatt elsősorban az új építésű lakások árának növekedésére számítottunk, az adatok azonban más képet mutatnak,” – közölte az NBS.
Az, hogy az árnövekedést főként a régi lakások hajtották, meglepő, hiszen a kínálatuk is nőtt az előző időszakhoz képest.
„Valószínűleg sok lakástulajdonos, akik eddig kivártak, úgy döntött, hogy a kereslet már elég erős ahhoz, hogy többet kérjenek lakásukért. Úgy tűnik, a régebbi lakások tulajdonosai most próbálnak hasznot húzni az áremelkedésből, amit korábban főként az újépítésűek eladásai tápláltak” – értékelte Marián Búlik, az OVB Allfinanz elemzője.
A régebbi lakások gyorsabb drágulásának oka az is, hogy ezek iránt nagyobb a kereslet, mivel az új építésűekhez képest megfizethetőbbek. Azok a vásárlók, akik nem rendelkeznek elegendő készpénzzel, még mindig nehezen jutnak megfelelő összegű lakáshitelhez.
Bár az átlagos kamatok csökkentek, a jelzálogpiac élénkülése fokozatos. 2025 első negyedévében a bankok 1,4 milliárd eurónyi új lakáshitelt folyósítottak – ez éves szinten ugyan 25 százalékos növekedés, de még mindig csak a fele a 2021–2022-ben nyújtott volumennek.
Mit mondanak az elemzők?
Az árak gyorsabb ütemben emelkedtek annak ellenére, hogy a jelzáloghitelek iránti kereslet gyengébb, mint 2024 őszén. 2025 februárjában a bankok csaknem 430 millió euró értékben folyósítottak új lakáshiteleket, míg 2024 októberében és novemberében ez meghaladta a 460 millió eurót.
„A továbbra is erős kereslet – a hitelek hozzáférhetőségével kapcsolatos esetleges problémák ellenére – arra utal, hogy a piac még mindig meglehetősen feszes,” – értékelte Tomáš Boháček, a 365.bank elemzője.
Szerinte az árak további emelkedéséhez hozzájárul az erős munkaerőpiac és az a tény, hogy a szlovákok magasabb inflációra számítanak, ezért megtakarításaik egy részét ingatlanba fektetik, ami tovább hajtja az árakat.
Az áremelkedést viszont enyhíti a kínálat bővülése – az év első három hónapjában a kínálat 7 százalékkal nőtt, ami három negyedéves csökkenés után az első emelkedés.
„A kínálatot főként a családi házak bővítették, arányuk most a legmagasabb az elmúlt években,” – magyarázta Roman Vrbovský, az NBS elemzője.
Hosszabb távon csökkenhet a növekedés üteme
Búlik szerint hosszú távon valószínű, hogy az ingatlanárak növekedési üteme lassulni fog. „Ennek oka a kereslet csökkenése lesz, amelyet a népesség elöregedése és a 25–45 éves korosztály zsugorodása okoz – ez a korcsoport vásárolja leggyakrabban az ingatlanokat.”
Demográfiai előrejelzések szerint 2050-ig ebben a korosztályban 450–550 ezer fős csökkenés várható. Míg jelenleg 1,45 millióan tartoznak ide, addig 2050-re ez a szám 900 ezer és egymillió közé eshet.
Pracu Eszter
